현대프리미어캠퍼스 지식산업센터

같은 권역 경쟁센터와 무엇이 다른가

DIMC보다 제조·업무·상업 기능이 넓게 섞이고, 블루웨일보다 신축·지원시설 규모가 크다. 그러나 실사용 동선과 임대 안정성은 규모만으로 DIMC나 블루웨일보다 우위라고 할 수 없다.

경쟁력이 실제로 발생하는 지점

기업 규모와 용도에 따라 선택지가 많고, 상업·편의시설을 내부에서 해결할 가능성이 높다. 다산 신도시 배후와 광역도로를 동시에 활용하는 본사형 수요에 유리하다.

구조적 약점과 잘못 판단하기 쉬운 부분

초대형 공급량이 장점인 동시에 가장 큰 약점이다. 동과 층에 따라 가시성·차량 접근·상권 유동·관리비가 달라 단지 평균값은 의사결정에 거의 도움이 되지 않는다.

실사 체크리스트 — 이 센터에서 반드시 검증할 사항

1. 1블록·동·층별 입주율과 실거래를 따로 표본화하고, 주차장에서 호실까지 이동거리·상가 활성구간·관리비를 각각 비교한다.
2. 2연면적 331,602㎡의 평균값을 쓰지 말고 다산 현대 프리미어 캠퍼스의 동·블록·층별 가동호실과 장기 공실을 별도 집계한다.
3. 3다산 현대 프리미어 캠퍼스 최근 계약 3건 이상에서 보증금·월세·렌트프리·관리비를 합산해 해당 센터의 실질 점유비용을 다시 계산한다.
4. 4다산 현대 프리미어 캠퍼스의 공장·업무시설과 근린생활시설 공실을 분리하고, 동일 호실 광고를 제거해 이 센터만의 실제 가용면적을 산출한다.

권리·운영 자료 요청 목록

자료확인 목적

집합건축물대장·전유부 도면

용도, 전용면적, 위반·변경 여부

관리비 고지서·주차규정

고정비, 냉난방, 추가차량 비용

관리규약·입주업종 확인서

공장등록, 소음·배기·위험물 제한

최근 임대차·매매 사례

호가가 아닌 체결가격과 공실기간

하자·수선·승강기 기록

누수, 설비 노후, 대기와 중단 위험