강동U1센터

같은 권역 경쟁센터와 무엇이 다른가

하남 U1·테스타보다 취득·임대비용은 높지만 서울 주소, 고덕 기업·상업 인프라와 채용 접근성이 우세하다. 하남 제조형과 같은 기준으로 비교하면 용도 판단이 왜곡된다.

경쟁력이 실제로 발생하는 지점

서울 동남권 고객·인력 접근, 고덕비즈밸리 기업집적, 사옥 이미지가 강하다. 도시형 경량제조와 본사 기능을 결합하기 좋다.

구조적 약점과 잘못 판단하기 쉬운 부분

높은 취득·임대비와 주차비가 총점유비용을 높인다. 현재 철도 보행 접근과 향후 9호선 계획을 혼동하면 안 되며, 대형차·중량물류는 구조적으로 불리하다.

실사 체크리스트 — 이 센터에서 반드시 검증할 사항

1. 1현재 대중교통 시간과 계획노선을 분리하고, 주차 추가비·업무층 하역·전력·관리비를 하남 대체지와 총비용으로 비교한다.
2. 2강동U1센터 최근 계약 3건 이상에서 보증금·월세·렌트프리·관리비를 합산해 해당 센터의 실질 점유비용을 다시 계산한다.
3. 3강동U1센터의 공장·업무시설과 근린생활시설 공실을 분리하고, 동일 호실 광고를 제거해 이 센터만의 실제 가용면적을 산출한다.

권리·운영 자료 요청 목록

자료확인 목적

집합건축물대장·전유부 도면

용도, 전용면적, 위반·변경 여부

관리비 고지서·주차규정

고정비, 냉난방, 추가차량 비용

관리규약·입주업종 확인서

공장등록, 소음·배기·위험물 제한

최근 임대차·매매 사례

호가가 아닌 체결가격과 공실기간

하자·수선·승강기 기록

누수, 설비 노후, 대기와 중단 위험